[轉貼] 對樓市前境見解-經濟科老師以下係我向隔離台見到既，覺得有d問題真係值得大家lum lum，所以抄過黎同大家分享下:

看過幾個星期關於樓市、樓價既討論，十分有意思。自己雖然只係一位任教經濟科多年既老師，對投資，炒樓方面唔算好有經驗，不過都想分享一下自己對現今樓市既見解。
相信大家都留意到，發展商、地產經紀，報紙、甚至係網上討論區，近月唱好樓市前境的比比皆是。理由總離不開美國減息，香港樓按負利率，新樓落成量大減，新樓供不應求等等既原因去說明買家、賣家樓市仍然是健康地發展。當然以上理由絕對成立，對香港樓市確實可以起了正面及支持既作用。但普遍香港人往往有一個弱點- 對身邊既事不夠敏感，處事不夠理智。
在樓市不斷上升之際，有多少人會考慮過
(1) 美國減息，是否一個完全利好香港經濟既原因 ? 香港與美國之間既貿易是否受到影響 ?
(2) 一個簡單既計算: 減息令大部分買家負擔減少數百元既供款，但每次減息後樓價均借勢上升10-15%，以一層200萬既樓計算，買家既負擔已經不經意地增加了30萬，何況減息週期可以維持多久？即使對美國經濟不樂觀，但減息期要維持多久才可足夠抵銷這3０萬？
(3) 本港銀行已明白樓按息率已低於正常水平，銀行既利潤及回報已明顯受到影響，中銀香港在減息前先加標準息率已可見銀行經營既困難。中銀香港樓按是一哥，他們很不容易才作出這商業決定，相信其他銀行亦會相應跟隨。
(4) 絕對同意新樓落成量減少，在供應及需求既定律下，樓市升幅絕不出奇，也非常合理、非常正常。但係大家疏忽既一點係是否新樓供應不斷減少，需求卻在不停增加 ? 是否每個香港人，包括學生，每個家庭成員、老人家都在市場上不斷物色單位 ? 新加坡樓市開始走向下坡理由也是如此。
當然我亦不希望香港經濟轉差，也不想見到樓市下滑，但始終都要學會客觀地看事物。恆生指數升至30,000點時，我曾經發表過文章道出問題所在，認為恆指合理值最多只是25,000點。在一片熾熱既環境下，及後恆指再升至31000點時，我很難說服身邊既朋友，甚至學生。在一片光輝既時間，負面既說話總是掃興的。(31,000-->21,000 ?)
我絕對唔係靠眼光，唔係靠經驗，只係在任何時間都不斷提醒自己要客觀和理智。
流感肆虐，美國經濟陷入衰退，減息，股市疲弱 ... 一些雖然不是非常負面既消息，也被有心人變成十分利好樓市既消息，香港人即使受了97金融風暴既教訓，似乎真正得著既不多。
是香港人好好學習既時候到了。

agree

同意, 特別是第[2]點, 條數點計都係唔著數.

而家買樓貴30萬, 頂多一兩年底息, 平得1~2萬.

跟住又加返息... 即係無左28萬...

供樓要供多28萬, 分20年, 加上利息, 即56萬...